A devizahiteles ügyek végleges megoldását sürgeti tanulmányában a jegybank

 

A késedelmes hitelek problémájának megnyugtató rendezését szorgalmazza a jegybank. Megállapították, az ingatlanpiac élénkülésétől nem várható csoda, mert az nem mindenhol érezteti hatását, és sokak adóssága továbbra is meghaladja az ingatlan értékét. A Nemzeti Eszközkezelő programja kifutóban van, és a családi csődvédelmi eljárás sem váltotta be a hozzá fűzött reményeket.

Bár a devizahitelek már évekkel ezelőtt eltűntek, örökségük a késedelmes hitelek formájában továbbra is a magyar társadalommal és a hazai pénzügyi rendszerrel maradt. A 2018-as esztendő végén 109 ezer késedelmes, jelzáloghitelből származó követelés szerepelt a nyilvántartásokban. Ez a szám, bár jelentősen alacsonyabb a 2014 végén fennálló 170 ezer követeléshez képest, még mindig súlyos problémát jelez. Az adósok helyzetén az ingatlanpiac élénkülése segíthet a lakások értékének emelkedése miatt, azonban a területi eltérések miatt sokak adóssága továbbra is meghaladja az ingatlan értékét.

Dancsik Bálint és Winkler Sándor, a Magyar Nemzeti Bank munkatársainak elemzésében az áll: a pénzügyi válság kitörését követően számos háztartás szembesült azzal, hogy egyik pillanatról a másikra problémát jelent számukra a hitel törlesztése. Ebben számos tényező közrejátszott: egyrészt az adósok jövedelme sok esetben már a hitel folyósításakor sem volt elegendő, másrészt a válság kitörésével ezek a jövedelmek még csökkentek is, és a munkanélküliség is emelkedett.

A legsúlyosabb hatást azonban az okozta, hogy a hiteleket deviza alapon folyósították, és az árfolyam gyengülésével mind a tartozások, mind a fizetendő havi részletek jelentősen megemelkedtek. Utóbbi hatását a bankok egyoldalú kamatemelései is súlyosbították, melyek költségei egészen a kérdés törvényi rendezéséig (2015 elejéig) terhelték az ügyfeleket.

Minden harmadik adós maradt el a törlesztéssel

A késedelembe esés a legsúlyosabban a jelzáloghitellel rendelkezőket – lakáscélú hitel és szabad felhasználású jelzáloghitel – sújtotta, hiszen esetükben az otthon elvesztése volt a tét. A probléma csúcsát a 2014-es év jelentette, amikor 170 ezer jelzáloggal fedezett késedelmes követelést tartottak nyilván a pénzügyi intézmények. Ebben az évben a bankok lakossági hitelei közül minden ötödik, a szabad felhasználású jelzáloghitelek között pedig minden harmadik tartozás legalább kilencven napja késedelmes volt.

Az elmúlt négy évben két meghatározó folyamat is megfigyelhető volt az állománnyal kapcsolatban. Egyrészt a probléma mértéke lassan bár, de fokozatosan mérséklődik. S 2018 végén már „csak” 109 ezer késedelmes jelzáloghitel-követelést tartottak nyilván a pénzügyi intézmények. A 2014-es helyzethez képesti csökkenésben nagyon jelentős szerepet játszott a Nemzeti Eszközkezelő, amely mintegy negyvenezer ingatlan megvásárlásával ugyanennyi követelés esetében szüntette meg a késedelmes állapotot és az adósok teljes hiteltartozását. Tette ezt oly módon, hogy közben az adós a megszokott lakásban maradhatott, sőt, azt kedvezményes áron vissza is vásárolhatta, az idei évtől immár részletfizetéssel is.

MNB - devizaelemzés1

Feléledt a követelésvásárlások piaca

A másik jelentős fejlemény, hogy az ingatlanpiac élénkülésével párhuzamosan a követelésvásárlások piaca is feléledt. Ez tükröződik a késedelmes szerződések intézménytípus szerinti eloszlásában: míg 2014-ben a szerződések hetven százaléka a hitelintézetek – bankok, takarékszövetkezetek – könyveiben volt, ugyanez a szám 2018 végére 27 százalékra mérséklődött. A probléma így átkerült a zömében bankrendszeren kívül lévő követeléskezelő vállalkozásokhoz. Ez azt jelenti, hogy ezek a hitelek már nem jelentenek stabilitási kockázatot a hazai bankok számára, a társadalmi kockázat azonban nagyságrendileg szinte változatlan mértékben áll fenn.

Amikor a tartozás meghaladja a fedezet értékét 

Normális körülmények között a törlesztési nehézséggel küzdő adósnak megoldást – kényszermegoldást – jelenthet, ha értékesíti az ingatlant, és abból törleszti fennálló tartozását. Magyarországon azonban a devizában történő hitelezés és a lakásárak válság utáni csökkenése miatt számos háztartás azzal szembesült, hogy tartozásának összege jóval meghaladja a fedezet becsült értékét. Sok esetben azonban még fedezetértékről is túlzás volt beszélni, mert a lokális ingatlanpiac oly mértékben pangott, hogy a lakás értékesítése megfelelő vevő hiányában esélytelen volt.

A probléma súlyosságát mutatja, hogy még tíz évvel a válság kitörését követően is számos olyan tartozás található, amely esetében a hitelfedezeti arány, vagyis a tartozás és a fedezet értékének hányadosa, meghaladta a száz százalékot. A késedelmes hitelállomány 48 százalékára volt igaz ez 2018 végén, miközben a teljesítő hitelállomány esetében ugyanez az arány kevesebb, mint öt százalék volt.

MNB- devizaelemzés2

Ez azt jelenti, hogy a késedelmes, fedezett követelésállomány fele esetében az ingatlan értékesítése esetén is maradna az adósnak tartozása. S ekkor még az egyéb tartozásokat – fedezetlen hitelek, közműtartozások – figyelembe se vettük, ahogy azt sem, hogy az adósoknak az újrakezdéshez is forrásokra lenne szükségük, hiszen egyéb lakhatási lehetőség után kell nézniük. Ennek természetesen költségei is vannak – költözés, albérleti díjak és kaució, esetleg új hitel felvétele esetén díjak és a szükséges önerő kifizetése –, aminek az előteremtése még akkor is kihívást jelenthet, ha a fedezetérték kismértékben meghaladja a tartozás nagyságát.

Az ingatlanpiaci élénkülés nem segít mindenkin

Az utóbbi egy-két évben a lakáspiaci hírek jellemzően a piac gyors ütemű élénküléséről számoltak be. Az országos szintű élénkülés mögött régiónként nagyon jelentős eltérések is láthatóak. A főváros és a vidék között fokozatosan nyíló árolló az egyik bizonyíték erre a jelenségre, azonban a még kisebb területi egységeket vizsgálva olyan járások is találhatók, ahol az adásvételek jellemzően a 2008-as árszintnél is alacsonyabb értéken történnek. Ha az egyes járások ingatlanpiaci élénkülését – vagy épp a visszaesés mértékét – összevetetjük az adott járásban élő késedelmes adósokra jellemző hitelfedezeti aránnyal, negatív összefüggés látszódik.

Ez arra utal, hogy a lakáspiac sokat hangoztatott élénkülése nem mindenhol érezteti hatását, és sok helyen nem tud kiutat biztosítani a nehéz helyzetben lévő adósok számára. Az ingatlanpiac élénkülésétől tehát nem várható csoda, miközben a Nemzeti Eszközkezelő programja is kifutóban van, és a családi csődvédelmi eljárás kihasználtsága is limitált maradt. Utóbbi program esetében különösen fontosnak tartanák a jegybank szakértői megvizsgálni, hogy mi az oka az alacsony érdeklődésnek, és milyen módon lehetne növelni a programba belépők számát.

Úgy gondolják, mindannyiunk érdeke lenne, hogy a késedelmes hitelek problémáját megnyugtatóan rendezzék, és ezzel a lakossági devizahitelezés magyarországi története végérvényesen lezáruljon.