Debütált az FHB Lakásárindex

Az FHB bemutatta új termékét, amely megkerülhetetlen hivatkozási alapnak ígérkezik az ingatlanszakmában, hiszen a magyar lakáspiac ármozgá-sairól az FHB Index az első tranzakciós árakon alapuló mutatószám

FHB Lakásárindex 1998-2009

Az FHB bemutatja új termékét, amely megkerülhetetlen hivatkozási alapnak ígérkezik az ingatlanszakmában,
hiszen a magyar lakáspiac ármozgásairól az FHB Index az első tranzakciós árakon alapuló mutatószám. 

Működésének kezdete óta gyűjti és feldolgozza az FHB a lakóingatlanok értékével kapcsolatos adatokat. Következetes metódus alapján méri fel az ingatlanok kvalitásait, az ebből fakadó információkkal szolgálva az FHB jelzáloghitelezési, ingatlanközvetítési, értékbecslési és értékbecslési tevé-kenységeit, valamint az üzleti partnereket. Magyarországon a kínálati árakon alapuló kimutatások mellett eddig még nem jelent meg olyan, az adásvételi tranzakciós árakon és az ahhoz kapcsolódó adatokon nyugvó, kellően hosszú idősorra és megfelelően nagy elemszámra alapozott index, amely a magyarországi lakáspiac (ár)változásait a pénzügyi és ingatlanos szakma elvárásainak megfelelő megbízhatósággal jelezné. Ezt a hiányt pótolja az FHB Lakásárindex, amely a megfelelő szakmai háttérnek köszönhetően piacképes minőségű, immár külső megrendelők számára is elér-hető, előfizethető.

Az FHB Lakásárindex magas színvonalú kivitelezésével célunk az FHB ingatlanszakmai kompetenciájának elismertségét növelni. Az előkészítés során megkerülhetetlenül mintául szolgáltak a nemzetközi szinten elismert fontosabb mutatók, hiszen az amerikai S&P Case-Shiller, a brit Halifax és Nationwide mellett az ír Permanent TSB, valamint a német Hypoport helyi jelentőségét és nemzetközi idézettségét kívánjuk elérni az FHB In-dexszel a magyar ingatlanok tekintetében.

A külföldi mérőszámokhoz hasonlóan az FHB is, mint az ingatlanfinanszírozásban, értékbecslésben és ingatlanközvetítésben érdekelt szereplő számol be a számszerűsíthető lakáspiaci folyamatokról. Az FHB a működése során felhalmozott tudás, tapasztalat és adatok figyelemre méltó fel-használási lehetőségeként 2009 őszén vezeti be az FHB Lakásárindexet.
Az FHB Lakásárindex a magyar lakóingatlanok tranzakciós árainak változásait mutatja 1998-tól kezdve negyedéves bontásban. A vizsgált idő-szakban mintegy 3000 település 800 ezer lakóingatlanjának adásvételi adatait feldolgozva készült (az illetéki eljárásokban ugyanakkor összesen 3,23 millió ingatlan szerepelt, ebből 1,68 millió db lakóingatlan, de korántsem mind adásvételi ügylet). Az adatok forrása az FHB működése során gyűjtött saját megfigyelései, valamint az illetékhivatali, majd adóhivatali adatbázis.

A nemzetközi trendeknek megfelelően a fundamentális folyamatok megjelenítésére alkalmasabb hedonikus módszerrel készült az FHB Index. Az alkalmazott statisztikai eljárás a legelterjedtebb az ingatlanárak változásának mérésére, működése azon alapul, hogy a lakások értéke felbontható egyes tulajdonságaik (mint elhelyezkedésük, építésmódjuk, stb.) értékeire és jól kezelhető vele az a piaci jellemző, hogy minden negyedévben nem cserél gazdát az összes ingatlan. Az egyszerű mutatók (átlagár, mediánár) alakulása tehát függ az éppen értékesített ingatlanok sajátosságaitól, a minta összetételétől (ún. összetételhatás), gyakori például az adásvételek területi megoszlásának változása, ám a hedonikus módszerrel kiszűrhető például annak a hatása is, ha egyes időszakokban több budapesti adásvétel történt. Az index értékét a 2000-es év átlagával normáltuk, azaz 2000-ben az átlagos indexérték 100. (Az FHB Index módszertanát bővebben is publikáljuk.)

Az FHB Indexben feldolgozott 11,5 éves időszakban a hazai lakásállomány folyamatosan bővült, 1998-ban 4,04  millió darab volt, 2009 elejére meghaladta a 4,30 milliót, ezen időszakban megnégyszereződtek a lakásárak Magyarországon, az éves átlagos áremelkedés 13,2% 1998 és 2009 között. Az inflációt is figyelembe véve a lakás reálértéke ugyanakkor megduplázódott. Az FHB Index által vizsgált intervallumban a lakás kifeje-zetten jó befektetésnek volt, amely felülmúlta több pénzügyi befektetés hozamát. Az FHB Lakásárindex csúcsértéke 200,7 (2008Q1), legutóbbi (2009Q2) értéke 183,4.

Az FHB Lakásárindex időszakában az árak alakulása jelenleg négy periódusra tagolható. Az 1998-tól 2004-ig tartó első két időszakban az árak dinamikusan emelkedtek, az ezt követő két részben szerényebb áremelkedés és (2005 óta) a lakások reálértékének csökkenése tapasztalható.

I. Az első időszakban (1998-tól 2000 végéig) meredeken emelkedtek a lakásárak: három év alatt 132%-kal, reálértékben is közel kétszeresére. A 2000 végén átmenetileg megtorpanó áremelkedésnek a lakástámogatási rendszer 2001-es bevezetése adta meg az újabb lökést.
II. A 2001 eleje és 2003 vége közötti második periódusban is jelentősen, összesen 60%-kal emelkedett a lakások ára (a reálérték növekedése éven-ként átlagosan 11%). A 2003 harmadik negyedévében mutatott stagnálást követően 6%-ot ugró index látványosan mutatja a támogatások jelentős megnyirbálására vonatkozó várakozások miatt előrehozott kereslet árfelhajtó hatását.
III. A harmadik szakasz (2004-2008) kezdetén a csökkentett támogatások éreztették hatásukat: az áremelkedés növekedésének meredeksége 2003 végén megtört és a következő években a korábbinál alacsonyabb mértékű, évi 4% körüli növekedést eredményezett. Az országos lakásárak 18%-kal mentek feljebb ebben az időszakban, valójában a kétszer (2004 elején és 2006 végén) meglóduló infláció miatt ebben az időszakban évente átlagosan 1%-kal csökkent a lakások reálértéke. A reálérték-csökkenés, kisebb hullámzásokkal, 2005 elejétől kezdődött.
IV. Az FHB Index 2008 első negyedévénél éri el eddigi csúcsértékét, ez a kezdőpontja az elemzésünk negyedik, napjainkban is tartó ciklusának és a lakásárak lemorzsolódásának. A legmagasabb árszinthez képest az országos árak 8,6%-ot csökkentek egyetlen negyedévben. A kínálati árakban ugyan nem tapasztalható ekkora csökkenés, ám az áralku mértéke növekedése valójában csökkentette a tranzakciós árakat. Az elmúlt másfél évben negyedévente átlagosan 1,4%-kal csökkentek a lakásárak, reálértékükből éves szinten átlagosan 9,5%-ot veszítettek.

Kiemelendő, hogy az FHB Lakásindex által bemutatott 1998-2009 közötti magyar történések csak idejükben esnek egybe a nagy külföldi ingatlan-piaci árbuborékok kialakulásával. Az FHB Index is bemutatja, hogy hazánkban a stabil emelkedést hozó években sem szálltak el a máshol megta-pasztalható mértékben az árak, s ennek következtében 2008-2009 között a magyar ingatlanárak csökkenése is sokkal kisebb mértékű, mint más országokban.

FHB Lakásárindex
(negyedév, index értéke a 2000-es év átlagával normáltan: 2000 átlagos indexértéke=100)

1998Q1  45,63
1998Q2  51,18
1998Q3  54,75
1998Q4  54,96
1999Q1  59,31
1999Q2  65,75
1999Q3  70,98
1999Q4  77,54
2000Q1  91,71
2000Q2  99,45
2000Q3 102,87
2000Q4 105,97
2001Q1 114,04
2001Q2 117,72
2001Q3 117,58
2001Q4 119,84
2002Q1 128,49
2002Q2 133,80
2002Q3 135,78
2002Q4 139,89
2003Q1 153,01
2003Q2 159,14
2003Q3 160,01
2003Q4 169,51
2004Q1 166,08
2004Q2 173,65
2004Q3 172,29
2004Q4 179,87
2005Q1 175,61
2005Q2 177,04
2005Q3 177,35
2005Q4 178,70
2006Q1 183,94
2006Q2 185,73
2006Q3 186,59
2006Q4 189,07
2007Q1 192,82
2007Q2 195,19
2007Q3 192,83
2007Q4 200,03
2008Q1 200,70
2008Q2 196,37
2008Q3 195,40
2008Q4 196,56
2009Q1 191,12
2009Q2 183,39