Híradó - Több mint internet!

Gazdaság > Ingatlan és jelzálog 

A piac egyelőre nem túl nagy: a cégek eddig körülbelül 5 ezer szerződést kötöttek, körülbelül 60-70 milliárd forint értékű ingatlanra

A pénzügyi válsággal magyarázza Hodorics András, az FHB Életjáradék Zrt. vezérigazgatója, hogy társaságuk mostanra gyakorlatilag egyedül maradt a piacon. Ez nem jelenti, hogy a Hild Zrt., illetve az OTP ugyanilyen profilú leányvállalata megszűnt volna, de az ügyfelek jelzéseiből is arra lehet következtetni, hogy a két társaság már egy ideje nem köt új szerződéseket. Ez most komoly kiugrási lehetőséget jelent az FHB életjáradék-üzletágának, amely egyébként a piac legfiatalabb szereplője, működését 2006. novemberében kezdte meg.

Hodorics András nem titkolja: a piac fejlődésének korai szakaszában a három szereplő bizonyos szempontból sok is volt, esetenként szorongató verseny alakult ki, ami nem minden szempontból volt előnyös.

A piac egyelőre nem túl nagy: a cégek eddig körülbelül 5 ezer szerződést kötöttek, körülbelül 60-70 milliárd forint értékű ingatlanra. Az FHB Életjáradék Zrt. első embere szerint eddig csak a piac elenyésző hányadát fedték le. Hodorics András 150 ezer körülire teszi azoknak a nyugdíjas háztartásoknak a számát, amelyek a termékre jellemző feltételeknek megfelelnek: piacképes az ingatlan, a tulajdonosok pedig alanyai lehetnek egy életjáradék-, vagy egy jelzálogjáradék-szerződésnek. Nem szabad elfelejteni, hogy Magyarországon a 60 évesnél idősebb emberek több mint 90 százaléka lakik saját tulajdonú lakásban. Jó részük a rendszerváltás után viszonylag olcsón tudta megvásárolni lakását az önkormányzattól. Az ingatlanok közben felértékelődtek, míg a tulajdonosok az ingatlan értékéhez képest viszonylag kis jövedelemmel rendelkeznek. Egy kis számolgatás után egyre többen jönnek rá, hogy érdemes egyszeri nagyobb összegért és folyamatos járadékért elidegeníteni a lakást, miközben a rendkívüli felújításokat és a biztosítást a pénzintézet finanszírozza.

A még kicsi szerződésállományt magyarázza, hogy az életjáradék a pénzügyi szolgáltatói szektorban viszonylag új terméknek számít. (Előzménynek tekinthetők a Polgári törvénykönyv által már az 50-es évek vége óta nevesített, magánszemélyek között létrejött eltartási illetve életjáradéki szerződések, illetve az önkormányzatok által az elmúlt évtized második felében kezdeményezett életjáradék-szerződések, amelyek azonban főleg a helyhatóságok pénzügyi korlátai miatt sorvadtak el.)

A lassú elterjedés másik oka, hogy viszonylag innovatív termékről van szó és azok váltak az üzleti életjáradék-szolgáltatók ügyfeleivé, akik a pénzügyi újításokra fogékonyabbak, illetve akik romló egzisztenciális helyzetükre életjáradék-szerződéssel tudtak tartós megoldást találni. Ezen a téren le kelett küzdeni bizonyos idegenkedést is, mert egyeseket szégyenkezéssel tölt el, hogy idős korukra külső – főleg banki – segítséget kell igénybe venniük, hogy megőrizhessék életnívójukat. Az ügyfelek egy része a környezete előtt még mindig titkolja, hogy ilyen szerződést kötött.

Mostanra úgy látszik, hogy változik ez a szemlélet – mondja a vezérigazgató. Az emberek felismerik, hogy az életjáradéki szerződéssel olyan vagyonelemet tudnak készpénzre váltani, amit másképp nem tudnak hasznosítani, ráadásul életük végéig el sem kell hagyniuk az évtizedeken át megszokott otthonukat.
Az FHB Életjáradék Zrt.-nél azért is bíznak a piac élénkülésében, mert a következő években vonul nyugdíjba az 1953 és 1956 között született Ratkó-generáció. Ez a viszonylag fiatal nyugdíjas generáció potenciálisan nagy ügyfélkört jelent az életjáradék-szolgáltatóknak, amint hirtelen szembesülnek azzal, hogy az inaktív korba lépve jövedelmük érzékelhetően csökken, miközben a korábbi fogyasztási igényeiket nem adnának alább.

Az életjáradék két elemből áll: az első egyösszegű, kezdeti kifizetés, ami az ingatlan piaci – tehát nem az ennél alacsonyabb hitelbiztosítási – értékének egy bizonyos része, általában 15-30 százaléka. (Hodorics András nem tagadja, hogy az egyszeri kifizetés a pénzügyi válságot megelőzően, amikor még a szolgáltatók versenye erősebb volt, az ingatlanérték nagyobb hányadát, esetenként akár 40 százalékát is elérhette.) A másik elem maga a havi járadék, amelyet az ügyfél életkora, családi állapota alapján illetve az egyösszegű kezdeti kifizetés tükrében számítanak ki, átlagosan havi 30 ezer forint körüli összeg. Korábban más-más árazást alkalmaztak férfiak, illetve nők esetében, mostanra azonban az uniszex-modell vált jellemzővé; ez azt jelenti, hogy a jelentkező neme nem befolyásolja a járadék összegét.

Egyébként – teszi hozzá a vezérigazgató – nincs sztenderd ügylet, minden ügylet egyedi. Az FHB Életjáradék Zrt. igyekszik alkalmazkodni az ügyfél igényeihez, tekintettel van az életkorra és arra, hogy az ingatlanok egy élet munkáját testesítik meg. Nem mindegy tehát, hogy az ügyfelek milyen szájízzel kötik meg a szerződést, amelynek aláírása után az ingatlan tulajdonjoga a pénzügyi szolgáltatóra száll.

A rugalmasabb konstrukció: a jelzálog járadék

Létezik azonban olyan konstrukció is, amelyben a nyugdíjat kiegészítő járadékszerű kifizetésekhez anélkül is hozzájuthat az ügyfél, hogy a lakás vagy ház tulajdonjogát át kellene ruházniuk a szolgáltatóra. Az FHB Életjáradék a régióban először kezdte meg az eredetileg az angolszász országokban – főként az Egyesült Államokban – elterjedt fordított jelzáloghitel értékesítését.

Ez voltaképpen egy speciális szabad felhasználású jelzáloghitel, ami azért „fordított”, mert itt a hitellel terhelt ingatlanérték-hányad felett megmaradó szabad, tehermentes értékhányad folyamatosan csökken, eltérően a normál jelzálogkölcsöntől, ahol a visszafizetés arányában növekszik ez az arány. Az FHB ezt az FHB Jelzálogbank Nyrt.-vel közösen fejlesztett konstrukciót jelzálogjáradéknak nevezte el. Az ügyfelek azért kedvelik, mert az ingatlan végig a tulajdonukban marad, nem kell visszavonhatatlan döntést hozniuk, hanem visszaállítható a szerződés megkötése előtti állapot. A jelzálogjáradéknak tehát feltétlenül létjogosultsága van egy olyan országban, ahol történelmi, illetve társadalmi okokból igen erős az ingatlantulajdonhoz való kötődés – magyarázza Hodorics András.

A vezérigazgató szerint előnyös ez a konstrukció olyan ügyfelek számára is, akiknél az életkoruk miatt már bezárultak a hagyományos banki hitelcsatornák, ám mégis segítenék például gyermekük beiskolázását, pályakezdését vagy lakáshoz jutását.
Ebből a konstrukcióból három módon lehet kilépni: az egyik megoldás, hogy az örökös visszafizeti a teljes hitelt és így tehermentesíti az ingatlant; a másik, hogy a fordított jelzálogkölcsönt normál jelzáloghitellé alakítják és részletekben törleszt az örökös; a harmadik pedig, hogy a bankkal együtt értékesítik az ingatlant, majd elszámolnak. Adott esetben természetesen a magyar állam is lehet örökös.

Mind az életjáradék-, mind a jelzálogjáradék – szerződéseknél fontos szempont a pénzintézet számára az ingatlan piacképessége, ami nemcsak a műszaki paramétereket, hanem az elhelyezkedést is jelenti, vagyis egyáltalán nem mindegy, hogy milyen ingatlanpiaci potenciállal rendelkező településekről, vagy régiókból fogadnak be ingatlanokat.

Települési feketelistája nincs az FHB Életjáradék Zrt-nek, de pozitív listája van, amelyen száznál több település található. Természetesen az első helyen Budapest és a központi régió, valamint a megyeszékhelyek és azok környéke állnak.
Normális piaci helyzetben az ingatlanpiac fejlődési tendenciái szoros korrelációt mutatnak a gazdaság fejlődésének irányaival és tempójával. Ezt a képet árnyalja a mostani pénzügyi krízis, de a válság és a vele együtt jelentkező ingatlanpiaci lassulás nem feltétlenül befolyásolja a mostani szerződéskötéseket.

Kellene egy negyedik felügyeleti intézménytípus

A szabályozói, törvényi háttér a jelzálogjáradék esetében a Hpt. (1996. évi CXII. törvény a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról) és a Jht. (1997. évi XXX. törvény a jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről) alapján teljesen egyértelmű. Nagyobb fejtörést okoz viszont a klasszikus életjáradék, amelyet a több mint fél évszázados Polgári törvénykönyv két rövid bejegyzése nevesít speciális szerződéstípusként, nem vonatkozik rá külön ágazati jogszabály.

Hodorics András emlékeztet rá, hogy két évvel ezelőtt az állampolgári jogok korábbi országgyűlési biztosa és a pénzügyi felügyelet akkori főigazgatója sorolták fel egy közös dokumentumban, hogy milyen elvárásokat támasztanak az életjáradék-szolgáltatókkal szemben, mi az, ami az ügyfelek biztonságát garantálja.

Megállapították, hogy a tevékenység jellege miatt elképzelhetők bizonyos kockázatok, amelyek abból is fakadnak, hogy az ingatlan tulajdonjoga átkerül a szolgáltatóhoz; ennek fejében hosszú évekig tartó járadékfizetési kötelezettség keletkezik úgy, hogy közben csak fokozatosan emelkedő készpénzbevételhez jut a Járadékszolgáltató a megüresedő ingatlanok értékesítése során. Az ombudsman és a PSZÁF követelte annak rögzítését, hogy olyan esetekben, amikor a szolgáltató nem fizet, a tulajdonjognak vissza kell szállnia a járadékosra, és hogy amíg a járadékos él, addig az ingatlan nem idegeníthető el harmadik félnek.

A jogszabály alkotási kísérletek elkezdődtek. A hatóságok és a piaci szereplők közötti tárgyalások nyomán az a pénzügyminisztériumi állásfoglalás kerekedett felül, hogy az életjáradéki szolgáltatás nem minősül sem klasszikus pénzügyi, sem befektetési, sem biztosítási tevékenységnek. Vagyis egy negyedik felügyeleti intézménytípust kellene életre hívni.

Az egyeztetések itt el is akadtak, pedig a jogszabályra a piaci szereplők szerint szükség volna. Hodorics András szerint egyáltalán nem mindegy, hogy milyen tőke-, illetve személyi feltételekkel rendelkező társaságok végezhetik ezt a tevékenységet. A tét nem kicsi: nem lenne szerencsés, ha a mostani három nagy szolgáltató farvizén olyan kisebb társaságok eveznének be erre a piacra, amelyek felkészületlenségükkel, bizonytalan fizetőképességükkel vagy etikátlan magatartással zátonyra futtatnák ezt a jó növekedési potenciállal rendelkező üzletágat.